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住宅ローンをめぐる環境は年々変化する

住宅ローンをめぐる環境は年々さまざまな点で変化します。そうした動きを敏感に察知して対応しないと、資金計画や返済計画に支障が生じることもあります。たとえば、住宅ローン減税制度については、2009年度に大幅に拡充され、その後徐々に縮小されてきました。2013年入居だと10年間の最大控除額は200万円でした。それが、2014年4月の消費税の増税に対応して、10年間で最大400万円に、大幅拡充されることになっています。実際、過去の歴史をみると、バブル期には控除額は6年間で最高160万円程度にとどまっていたのが、バブルが崩壊した後には大幅に拡充されました。一時は15年間で最高587・5万円まで増えたことがあったのです。

この大きな変化があったときには、入居時期が1か月違うだけで、控除額の合計が400万円以上違ってくるといったケースも発生しました。12月に入居した人は最高160万円の控除額だったのに、翌年の1月に入居した人は587・5万円になるといった落差があったわけです。事前にそうした情報を入手していた人のなかには、12月に入居可能だったのに、あえて翌年まで入居を延期して控除額を増やした人もいます。それを知らないで12月に入居してしまい、あとで切歯扼腕しても間に合いません。というのも、住宅投資の動向は景気に大きな影響を与えるため、景気の悪いときには各種の税制を優遇して住宅建設を促進する政策がとられます。

反対に、景気が順調だと優遇策は次第に縮小されます。バブル崩壊後も住宅ローン控除の拡大にみられるように、各種の優遇策がとられました。その後、ゆるやかな景気回復のもとで優遇策は次第に縮小されたのですが、2008年のリーマンショックによる世界的な経済危機を受けて、またまた優遇策が拡充される方向に舵が切られたのはすでにふれた通りです。しかし、いつまでもこうした優遇策が継続されるわけではありません。現在の経済情勢の深刻さを考えれば、当面は各種の優遇策が継続されるでしょうが、長い目でみれば、それは政府の財政状況をますます悪化させます。ですから、景気回復傾向が明確になれば、優遇策は徐々に縮小や廃止に向かうはずです。

少しでも有利な環境で購入し、できるだけトクするためには、そうしたタイミングを見極める目も欠かせません。税金関係では、登記時の登録免許税や契約時の印紙税についても軽減措置が実施されたり、また情勢によって廃止されたりします。これは何も国税だけに限ったことではありません。固定資産税・都市計画税は地方税ですが、自治体によっては、住宅取得・建設を促進するための優遇策を実施しているところもあります。たとえば、東京都では、2008年1月1日までに東京23区内で住宅を購入したり、建築した人の建物に関する固定資産税を3年間免除する制度を実施してきましたが、2008年1月2日以降廃止されました。こちらは、今後再び実施される可能性はあまりなさそうです。

住宅ローンそのものについても、2007年4月の住宅金融公庫の独立行政法人住宅金融支援機構への移行を受けて、ますます新商品開発競争が激化してくるでしょうし、金利引下げ制度などの各種の競争も続くはずです。同時に、金利は世界的な経済危機のなかで、極めて低い水準が続いていますが、危機克服にメドが立てば、段階的に金利が上がっていくのは間違いないでしょう。マイホーム取得を考え始めたときから、経済新聞などで金利や金融、税制の動向などをチェックしていく必要があります。変化をリアルタイムにキャッチし、それに即応した対応がとれるようにしておくのが、賢いローン利用の必須条件ということになりそうです。

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