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ローン完済までの総返済額は住宅価格を上回ることが多い

前項でふれた三つの要素のひとつだけにとらわれると、失敗することになりかねません。たとえば、価格が安いからと飛びついても、住宅ローン金利が高いと、逆効果になることがあります。4000万円の新築マンションを、全額住宅ローンで買うとすれば、金利2%、35年返済の毎月返済額は13万2505円。これが、価格が1割下がれば3600万円の借人れですみますから、毎月返済額は12万円を切って、11万9254円にダウンします。しかし、その時点で金利が1%上がって3%になっていると、毎月返済額は13万8546円と、4000万円、2%のときよりむしろ負担は重くなります。

逆のケースもあります。4000万円の物件が1割上がって4400万円になったとします。金利が2%で変わらなければ毎月返済額は14万5755円に増えますが、そのとき、金利が1%に下がっていると12万4205円になります。4000万円、金利2%のときより、返済負担は減るわけです。価格が1割変わるより、金利が1%変化するほうが影響が大きいことが分かります。金利は金利タイプによっても異なりますし、同じ金利タイプでも金融機関によって違ってきます。できるだけ金利の低い時期に、最も金利の低い金融機関のローンを探してマイホームを取得することが極めて重要といっていいでしょう。

図をご覧ください。これは、同じ借入額3000万円でも、金利によって返済負担にどれはどの差があるのかを示しています。金利1%であれば、毎月返済額は8万円台の半ばですみ、年間でも約102万円、35年間の総返済額は約3557万円ですみます。それが、金利2%になると、毎月返済額は10万円近くに増え、年間返済額は約119万円、35年間の総返済額は約4174万円。金利1%と比較すると、総返済額では実に617万円も多くなる計算です。

さらに金利3%になると、毎月返済額は11万円台の半ばで、金利1%に比べると3万円以上の増加。年間返済額は約139万円で、35年間の総返済額は約4849万円。金利1%と比較すると、何と1300万円近くも増えてしまうのです。金利の影響がいかに大きいか、一目瞭然でしょう。それだけに、自分でいろんな金融機関を当たり、より有利な住宅ローンを探すことがたいへん重要になります。1%でこんなに差があるということは、たとえ0・1%、0・2%の違いといっても馬鹿にはできません。自分自身で情報を集めて、一番有利なローンを見つける努力が極めて重要なのです。

「買い時」は価格、金利、税制のトータルバランスを見ながら判断する

「今は買い時でしょうか」「今買ってソンしないでしょうか」などと質問されることが少なくありません。それに対する答えはこうです。「買いたいと思って、買いたい物件が見つかり、買える環境が整っているのであれば、それがあなたにとっての買い時なのではないですか」何より大切なのは、皆さんご自身の環境が整っているのかどうかという点です。買い手である皆さんの内部環境こそが肝心といっていいでしょう。その上で、外部環境としての買い時がどうかということになれば、図にあるように、「価格動向」「金利動向」「税制動向」の三つがポイントになってきます。

価格や金利が安く、税制面でも恵まれていれば、これはもう明らかに買い時ということになります。2013年5月現在、この三つの要素はたいへん良い環境にあります。価格はリーマンショック後続いた下落の底値圏にあります。分譲住宅の価格をみると、土地代、建築費、分譲会社の経費で構成され、一般的な物件では土地代が4割、建築費が4割、残り2割が経費といわれています。経費はバブル崩壊後、削れるだけ削られていますから、これ以上は難しい状況です。地価も全国的には下落が続いているものの、下落幅は縮小、大都市部の人気エリアは上昇傾向が強まっています。

建築費も円高による原材料費の高騰、また東日本大震災の被災地の復興需要によって人件費が上がるなど、上昇圧力が強まっています。景気回復傾向が明確になれば、やがて住宅価格も上がり始めることになるでしょう。金利は史上最低水準で推移、もうこれ以下には下げられないというレベルに達しています。当面金融緩和策が続くため、しばらくはこの水準が続く可能性が高いのですが、中長期的には上昇に向かうことになるはずです。

各種の税制面での優遇策は、景気対策という側面が強いですから、景気回復感が強まれば、優遇策は縮小されます。消費税の値上げという要素はあるものの、それを補う住宅ローン減税の拡充などが実施され、贈与税の特例などもあります。税制面でも現在は、十分に恵まれた環境にあるといっていいでしょう。この三拍子が揃った環境は、過去をみてもそうそうありません。しかも、価格にしても金利にしても、中長期的には上昇する公算が大です。住宅ローンを利用して購入するのなら、今の環境を逃す手はないのではないでしょうか。

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